Pasquale Pirone
Con l’avvicinarsi con il primo appuntamento IMU 2025 (il 16 giugno scade l’acconto) e le modifiche ai bonus edilizi, si riaccende l’attenzione su due termini spesso usati come sinonimi ma che in realtà rappresentano concetti giuridici e fiscali distinti: prima casa e abitazione principale.
Comprendere la distinzione tra questi due elementi è fondamentale non solo per evitare errori nella compilazione delle dichiarazioni fiscali. Ma anche per beneficiare correttamente delle agevolazioni previste dalla normativa.
Due concetti distinti: la confusione più comune tra i contribuenti
Molti cittadini italiani tendono a sovrapporre i concetti di “prima casa” e “abitazione principale”. Sebbene in certi casi possano coincidere, si tratta in realtà di nozioni differenti sia per definizione che per implicazioni fiscali.
La distinzione diventa ancor più fondamentale visto che dal 2025 anche il bonus ristrutturazione, ed esempio, viene legato a questi concetti. Infatti, per le spese del 2025, 2025 e 2027 la percentuale di detrazione fiscale riconosciuta a fronte di spese di ristrutturazione della casa dipende da se i lavori sono sull’abitazione principale o su altra casa.
La prima casa è un concetto strettamente legato all’acquisto dell’immobile, mentre abitazione principale riguarda l’effettivo utilizzo dell’immobile da parte del contribuente e del suo nucleo familiare.
Il concetto di “prima casa”: vantaggi fiscali e condizioni di accesso
Quando si parla di “prima casa”, si fa riferimento a specifici requisiti richiesti per accedere a particolari agevolazioni fiscali in fase di acquisto. Una delle principali agevolazioni consiste nell’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2%, rispetto all’aliquota ordinaria del 9%.
Per accedere a questi benefici, l’acquirente deve rispettare determinate condizioni:
- L’immobile acquistato non deve rientrare nelle categorie catastali di pregio, cioè A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico).
- L’abitazione deve trovarsi nel comune in cui il compratore ha già la residenza o in cui si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa, deve essere nel comune dove svolge la propria attività lavorativa.
- Non è possibile possedere, nemmeno in quota, altri immobili residenziali nello stesso comune, né essere titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso o abitazione) su abitazioni già acquistate con agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale.
Queste regole hanno lo scopo di assicurare che il beneficio venga concesso a chi effettivamente intende stabilirsi nell’immobile acquistato, escludendo chi possiede già altri immobili abitativi.
L’abitazione principale: luogo di vita quotidiana e residenza anagrafica
La nozione di “abitazione principale”, invece, fa riferimento all’immobile in cui il contribuente e la sua famiglia risiedono stabilmente e in cui hanno la dimora abituale. È un concetto legato non all’atto di acquisto, ma all’uso effettivo dell’abitazione.
Ai fini IMU, la legge di Bilancio 2020 definisce l’abitazione principale come l’unità immobiliare in cui il proprietario e i membri del suo nucleo familiare risiedono e dimorano abitualmente. Questo aspetto è fondamentale. Poiché l’IMU non è dovuta sull’abitazione principale, a condizione che non si tratti di una casa di lusso.
Quindi escluse le categorie A/1, A/8 e A/9.
La stessa definizione trova spazio anche nella normativa IRPEF, che riconosce benefici fiscali legati alla casa in cui il contribuente e i familiari più stretti vivono abitualmente. Tra questi:
- la deduzione dal reddito imponibile del valore dell’abitazione principale;
- la detrazione degli interessi passivi pagati sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale.
Si tratta dunque di vantaggi fiscali che si manifestano nel tempo, legati alla gestione dell’immobile, e non una tantum come avviene per l’acquisto della prima casa.
Quando coincidono e quando no: esempi per chiarire la distinzione
Sebbene spesso lo stesso immobile possa rappresentare sia la prima casa che l’abitazione principale, non è sempre così. L’elemento distintivo risiede nel rispetto delle condizioni previste per ciascun concetto.
Un esempio aiuta a chiarire la situazione. Si consideri una persona che vive stabilmente e ha la residenza anagrafica in una casa a Velletri, acquistata senza fruire delle agevolazioni “prima casa”. Questo immobile è, a tutti gli effetti, la sua abitazione principale.
Successivamente, decide di acquistare un altro appartamento a Frosinone, dove lavora. In tale circostanza, pur mantenendo la residenza e la dimora abituale a Velletri, può accedere alle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’immobile a Frosinone. Ovviamente se soddisfa tutti i requisiti previsti dalla normativa.
In questa ipotesi, dunque, la “prima casa” (ai fini dell’agevolazione sull’acquisto) è a Frosinone, mentre l’abitazione principale rimane quella di Velletri. Ne consegue anche che se il contribuente fa i lavori sulla casa di Velletri potrà avere la detrazione fiscale con la percentuale prevista per l’abitazione principale (per le spese 2025 è del 50%). Mentre se fa i lavori sulla casa di Frosinone potrà avere il bonus ristrutturazione con la percentuale destinata alle seconde case (per le spese 2025 è del 36%).
Un errore comune da evitare: dare per scontata la coincidenza
Molti contribuenti cadono nell’errore di considerare automaticamente “prima casa” l’abitazione in cui vivono, oppure viceversa. Tuttavia, come evidenziato, si tratta di concetti diversi con presupposti e agevolazioni proprie.
Conoscere con precisione queste differenze permette non solo di gestire in modo corretto le scadenze fiscali (come nel caso dell’IMU).
Ma anche di evitare errori che potrebbero comportare la perdita dei benefici o, nei casi più gravi, sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Una corretta interpretazione delle norme consente di trarre il massimo beneficio da quanto previsto dal legislatore in materia di tassazione immobiliare. In un periodo storico in cui il peso fiscale sugli immobili rappresenta una voce rilevante nel bilancio delle famiglie, cogliere queste opportunità può fare una differenza significativa.
Riassumendo
- “Prima casa” e “abitazione principale” sono concetti distinti con effetti fiscali diversi.
- La “prima casa” riguarda le agevolazioni fiscali legate all’acquisto dell’immobile.
- L’abitazione principale è l’immobile dove si vive stabilmente e si ha residenza.
- L’IMU, ad esempio, non è dovuta sull’abitazione principale, salvo immobili di lusso.
- Un immobile può essere “prima casa” ma non “abitazione principale”, e viceversa.
- Conoscere le differenze aiuta a evitare errori fiscali e sfruttare i benefici previsti.
